Los REIT (Real Estate Investment Trusts) son una clase de activo que sin duda tienen cabida en algunas carteras. Sin embargo, hay una serie de características que hacen que, en balance, hayamos considerado que los REIT no mejorarían las carteras musicales MyInvestor teniendo en cuenta nuestros objetivos.
▪ Intentamos ser lo más indexados posible. A diferencia de muchos gestores o asesores financieros, intentamos no tener grandes sesgos en la cartera comparado con una exposición que fuera puramente market cap. Hemos comentado el tema en esta entrada del blog. En este sentido, por ejemplo, la capitalización bursátil del MSCI ACWI es de 64,4 billones de dólares (billones españoles) mientras que la del MSCI ACWI REITS es de 1,2 billones. Es decir, que nuestro punto de partida sería tener muy poca exposición a REIT. Y, además, en general intentamos evitar exposiciones pequeñas (por ejemplo, por debajo del 2%) a clases de activo nicho a no ser que podamos ver que mejoren significativamente el comportamiento de la cartera según nuestros criterios.
▪ Concentración elevada en los REIT. Por ejemplo el MSCI ACWI REIT tiene solo unos 70 componentes y el top ten representa el 45% del índice, comparado con casi 3.000 componentes para el MSCI ACWI, donde el top 10 representa el 15% del índice. Es cierto que el dato exacto depende del índice, y se han construido índices que deliberadamente expanden el universo REIT, pero entonces estos índices cogen un mayor sesgo small cap.
▪ Exposición a empresas con apalancamiento relativamente alto, de tamaño relativamente más pequeño y a EEUU. Los REIT en general tienen métricas de peor calidad en cuanto refiere a apalancamiento, suelen ser empresas de menor tamaño, y suelen tener un sesgo hacia los Estados Unidos, comparado con el MSCI ACWI. Como describiremos en el siguiente punto, las dos primeras características nos hacen ver menos utilidad a añadir REIT a la cartera.
▪ Nos fijamos mucho en la pérdida máxima (maximum drawdown), como complemento a medidas de volatilidad más usuales. Creemos que lo que de verdad afecta al inversor es tener una pérdida grande y tardar mucho en recuperarla, puesto que es es estos momentos que muchos inversores tiran la toalla y retiran el dinero en el peor momento (comentamos esto en la misma entrada de blog). Queremos ayudar a nuestros clientes teniendo menor pérdida máxima, dentro de lo posible. Hemos evaluado varios periodos históricos y posibles escenarios futuros y creemos que añadir REIT no mejorarían dicha métrica.
▪ A veces exhiben sensibilidad a los cambios de tipos de interés. Algunos inversores incluso les llaman ¨bond proxies¨ (para poner de relieve que a veces se comportan como renta fija). El problema es que esta ¨duración¨ o sensibilidad a los tipos de interés, no es estable en el tiempo, y a veces los retornos de los REIT están dominados por otros factores. Si es necesario tener duración, preferimos comprar renta fija, o una combinación de renta fija y renta variable, de la que podemos saber exactamente la duración.
▪ Comisiones. En general los vehículos REIT tienen comisiones más altas que otros vehículos.
