La bolsa y la renta fija no lo son todo. Existe otro tipo de activos que pueden ofrecer rentabilidades muy atractivas y que ayudan a diversificar el riesgo de tu cartera: la inversión inmobiliaria. En el sector inmobiliario, puedes ganar exposición de muy diversas formas: desde la compra directa de un inmueble a la inversión en REITS o en plataformas de crowdfunding inmobiliario.
Diversificación
Una de las principales ventajas es la diversificación. La mejor forma de optimizar el binomio rentabilidad-riesgo en tu cartera es incluir diferentes tipos de activos cuya evolución esté descorrelacionada. Dicho de otro modo, lo ideal es incluir inversiones que no evolucionen de la misma manera o cuya rentabilidad no dependa de los mismos factores. De este modo, evitarás que una mala racha en uno de ellos arrastre a la cartera en su conjunto.
Por ejemplo, una cartera que invierta al 100% en renta variable será completamente vulnerable a un desplome en el parqué. Pero si la cartera está diversificada e incluye otros tipos de activos, en momentos de crisis de las bolsas su comportamiento será mejor.
En este sentido, los inmuebles destacan por su elevada descorrelación, tanto con la renta variable como con la renta fija. Por tanto, te ayudan a equilibrar los retornos de tu cartera, diversificando el riesgo.
Ojo, porque esto no implica que su riesgo sea menor. Sólo que su evolución no depende de los mismos factores que el resto de tus inversiones. Por tanto, te permiten no poner todos los huevos en la misma cesta.
Tipos de inversión
En cuanto a la rentabilidad que ofrece la inversión inmobiliaria, depende de muchos factores. Entre ellos, el producto o instrumento de inversión escogido. Veamos cuáles son los principales y los retornos que han ofrecido en los últimos tiempos.
• Inversión directa. Una de las principales vías de exposición al mercado inmobiliario es a través de la compra de un inmueble, ya sea una vivienda u otro tipo de propiedad, como un trastero, un garaje o un local comercial. Este tipo de inversión suele requerir apalancamiento (endeudamiento), ya que lo habitual es no pagar el precio del inmueble a tocateja, sino financiarlo a través de un préstamo hipotecario.
El cliente recibe los rendimientos de su inversión vía alquileres y también se beneficia de la eventual revalorización del inmueble (es decir, las plusvalías que obtendría en caso de que lo vendiera). En el lado de los riesgos, y más allá de las propias dinámicas del mercado, como la evolución en el precio de los inmuebles, el inversor se ve expuesto al riesgo de impago. Y, por supuesto, hay un riesgo importante de iliquidez, ya que la única forma de recuperar la inversión sería vender el inmueble. Algo que no siempre se puede hacer con rapidez (o no al precio deseado).
Lógicamente estos retornos dependen en buena medida del tipo de inmueble, incluyendo factores como el tamaño del mismo, la antigüedad, las características y la ubicación. Pero a modo de orientación, el Banco de España cifraba la rentabilidad de la vivienda en España en el 5,2% a cierre del cuarto trimestre de 2020, sumando tanto los ingresos por alquiler como por la propia subida del precio del inmueble.
• Inmobiliarias cotizadas. Una segunda opción es ganar exposición a este mercado a través de la renta variable. En otras palabras invertir en compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa y cuya evolución va ligada, no al 100% pero sí en cierta medida, a la del propio sector inmobiliario. Aquí el inversor puede adquirir acciones de inmobiliarias al uso. Pero también de un tipo de empresa muy especial: los REIT (siglas de Real Estate Investment Trust) o su versión española: las SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria). Se trata de inmobiliarias que tienen que cumplir por ley con una serie de características muy especiales. En el caso de las SOCIMI (aunque los REIT europeos están regulados de forma muy similar) se exige que tenga una cartera de inmuebles de naturaleza urbana y que obtengan sus ingresos del alquiler.
Aquí los riesgos para el inversor son los inherentes a la renta variable, con un sesgo hacia el mercado inmobiliario. No obstante, el cliente disfrutaría de una mayor liquidez que si hubiera comprado directamente la propiedad.
Por otro lado, la inversión en REIT también aporta descorrelación a la cartera (ese ingrediente diversificador que veíamos antes) en el largo plazo.
El inversor puede adquirir directamente acciones de un REIT (o una SOCIMI). O bien comprar participaciones de un fondo de inversión que invierta directamente en este tipo de compañías.
Los REITS destacan por su jugosa rentabilidad por dividendo, lo que los hacen especialmente atractivos para los inversores que buscan rentas. En cuanto a la rentabilidad total, en lo que va de año el índice FTSE EPRA NAREIT Global avanza un 24%, frente al 20% del MSCI World. Pero a 3 y 5 años, la renta variable global ha ofrecido mejores retornos anualizados.
• Crowdfunding inmobiliario. Finalmente existe una tercera opción para ganar exposición al sector inmobiliario. Se trata del crowdfunding inmobiliario y consiste en hacer causa común con otros inversores para comprar una propiedad o financiar una promoción inmobiliaria. De este modo, los inversores se convierten en copropietarios del inmueble y se beneficiarán de la parte proporcional que les corresponda tanto de los alquileres como de la venta del mismo.
La inversión se canaliza a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, que es la encargada de localizar las oportunidades de inversión y ponerlas a disposición de los clientes, además de realizar todos los trámites para la compra. A cambio, recibe una comisión.
Aunque analizaremos esta vía de inversión en otro post, te adelantamos muy brevemente los pros y contras. Por un lado, permite ganar exposición al sector inmobiliario de forma directa (sin tener que recurrir a la renta variable), pero al mismo tiempo diversificada. Piensa que si compras una vivienda como inversión tendrás todo el riesgo concentrado en esa propiedad. En cambio, con el crowdfunding inmobiliario podrás invertir en varias propiedades a la vez, desde mínimos muy ajustados (varían en función del tipo de proyecto, pero ronda los 500 euros). De ese modo, el riesgo de impago o depreciación (pérdida de valor) se diluye.
Por otro lado, el retorno puede ser muy jugoso. De nuevo, depende en muy buena medida del proyecto escogido, para lo cual es clave seleccionar una plataforma de crowdfunding que tenga una experiencia probada a la hora de localizar buenas oportunidades. Pero en términos generales las rentabilidades pueden oscilar entre el 4% y el 20%.
Finalmente, en el lado de los riesgos, nos enfrentamos al impago o depreciación del activo, así como al riesgo de iliquidez.
