Si eres uno de los cinco millones de españoles que tienen un préstamo hipotecario, lo más probable es que en su día eligieras el banco que mejores condiciones te ofrecía. Pero eso no quiere decir que hoy por hoy esa entidad siga siendo la más atractiva. ¿Merece la pena que te plantees cambiar la hipoteca de banco? ¿Qué ventajas te ofrece la subrogación?
En este sentido, subrogar una hipoteca significa cambiar alguno de los titulares, ya sea la entidad bancaria o el deudor del préstamo. Por tanto, a la hora de trasladar la hipoteca a otra entidad hablaríamos en concreto de una subrogación por cambio de acreedor.
Ahorro de costes al cambiar la hipoteca de banco
Una de las principales razones para ejecutar esta opción es ahorrar costes. Te recordamos que en un préstamo hipotecario el cliente tiene que devolver la cantidad prestada (el principal) y abonar los intereses del mismo. Estos intereses pueden ser fijos o variables. En el segundo caso, se tiene en cuenta la evolución de un índice, que a menudo es el euríbor, más un diferencial.
Con el paso del tiempo, las entidades financieras pueden ofrecer diferenciales más ajustados, en función de la competencia que pueda haber entre ellas o cómo evolucione su política de riesgos. También pueden reducirse los intereses de las hipotecas a tipo fijo.
En estos casos, puedes intentar renegociar con tu entidad financiera para que “actualice” tu hipoteca, reflejando esta mejora en las condiciones (novación). Una segunda opción es cambiar la hipoteca a otro banco.
¿Cuánto dinero podrías llegar a ahorrarte? Todo depende del importe de tu hipoteca, los intereses que te queden por amortizar y hasta qué punto sean mejores las condiciones que te ofrezcan otras entidades.
También es importante que analices los gastos que se derivan de esta operación y que están regulados por ley. Por un lado, es posible que tengas que pagar una comisión de subrogación al banco del que te vas. El coste máximo oscila entre el 0% y el 2% del importe pendiente de devolución, dependiendo de la fecha en la que se firmó el préstamo y si el interés es fijo o variable.
También podrías afrontar el coste de la nueva tasación del inmueble así como la comisión por riesgo de tipo de interés, en caso de que la hubiera.
No obstante, es posible que la entidad a la que quieres llevarte la hipoteca esté dispuesta a asumir todos o alguno de estos gastos.
Productos contratados
Muchos bancos vinculan la concesión de un préstamo hipotecario a la contratación de otros productos, desde seguros de vida y del hogar hasta fondos de inversión y planes de pensiones. Por tanto, el cliente está obligado a contratar estos productos si quiere disfrutar de un interés determinado (o directamente si quiere que le concedan el préstamo).
Esto puede ser un problema cuando la oferta es muy limitada, ya que el cliente puede verse forzado a contratar productos que en realidad no le interesan. Por ejemplo, la mayoría de entidades sólo permite elegir dentro de su propia gama, sin dar opción a contratar productos de terceros. Por tanto, no siempre pueden poner a disposición del cliente el producto que más le interesa.
Desde esta perspectiva, puede interesarte trasladar tu hipoteca a otro banco, incluso cuando el ahorre de costes no sea sustancial, siempre que la entidad de destino no requiera la contratación de otros productos o bien te ofrezca una gama mucho más amplia en la que elegir los productos que realmente te interesen (lo que se conoce como arquitectura abierta).
Si te decantas por la subrogación, ten en cuenta que el capital invertido en los fondos que tengas contratados con la primera entidad se puede traspasar sin problema a los nuevos productos que elijas en la segunda, sin necesidad de tributar por las posibles plusvalías generadas. Ídem con los planes de pensiones.
Cláusulas y condiciones
Finalmente, la subrogación también puede interesarte si deseas cambiar alguna de las condiciones. Por ejemplo, pasar de una hipoteca de tipo fijo a tipo variable o modificar la duración del préstamo.
También puedes prescindir de alguna cláusula con la que no te sientes cómodo o que es directamente abusiva, como las cláusulas suelo.
