Dicen que la contratación de una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar en tu vida. Y teniendo en cuenta el importe medio de las hipotecas en España (en torno a 137.000 euros de media, según datos del INE), está claro que merece la pena analizar con detalle qué alternativas hay en el mercado, qué condiciones te ofrecen y en qué deberías fijarte antes de tomar una decisión.
Te resumimos en cinco claves, cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta:
Importe
El primer paso antes de contratar un préstamo hipotecario es hacer números. Y lo primero que debes calcular es el importe que necesitas financiar. Ten en cuenta que tendrás que sufragar no sólo el importe del inmueble, sino los impuestos y otros costes asociados a la compra, así como la posible reforma.
Por otro lado, recuerda que la inmensa mayoría de los bancos ya no concede el 100% del valor de tasación, como ocurría en los años previos a la burbuja inmobiliaria. Ahora lo habitual es que la entidad cubra entre un 70% y un 80% del valor de tasación, por lo que para adquirir la vivienda será imprescindible que dispongas del resto del capital.
Plazo
Una vez sepas el importe que necesitas, es importante que determines también el plazo del préstamo. Esta variable es clave, ya que determinará la cuota mensual que tendrás que abonar todos los meses. La cuota final tiene que adaptarse a tu capacidad de ahorro mensual, en la que tendrás que valorar la estabilidad de tus ingresos, tanto presentes como futuros, así como los gastos recurrentes en ese periodo. En este sentido, es aconsejable hacer una estimación conservadora que te permita reservar un colchón para imprevistos, en caso de que tengas que hacer frente a algún gasto repentino o que tus ingresos se vean mermados durante una temporada.
Independientemente del plazo que hayas pactado, puedes amortizar tu hipoteca antes de tiempo, ya sea de forma total o parcial. No obstante, muchas entidades (aunque no todas) aplican una comisión por cancelación anticipada, por lo que éste es uno de los aspectos que tendrás que valorar a la hora de elegir un banco u otro.
Recuerda que si amortizas parte del capital antes del vencimiento tienes dos opciones: acortar el plazo de la hipoteca (como has devuelto parte del préstamo y debes menos dinero al banco, acabarás antes de pagar el préstamo) o bien reducir el importe mensual (terminas de pagar en la fecha prevista, pero como ahora debes menos dinero, la cuota disminuye).
Interés fijo o variable
Otra de las grandes disyuntivas ante la que te encontrarás es si debes elegir un tipo de interés fijo o variable para tu hipoteca. En el primer caso, pagarás la misma cuota todos los meses hasta el vencimiento del préstamo. En el segundo, pagarás una cuota variable, que dependerá de dos factores: la evolución de un indicador hipotecario (generalmente el Euribor) que fluctúa a lo largo del tiempo; y un diferencial fijo, que es el beneficio que obtiene el banco por prestarte el dinero.
Lógicamente, cuanto más bajo sea el valor del Euribor (incluso negativo, como sucede actualmente), más atractiva es la hipoteca a tipo variable. Pero no olvides que el Euribor es un índice que evoluciona a lo largo del tiempo, por lo que lo importante no es sólo el punto en el que se encuentra ahora, sino los niveles que podría alcanzar a lo largo de la vida del préstamo.
Por otro lado, algunos clientes prefieren la hipoteca a tipo fijo, ya que les facilita realizar una planificación financiera, contando con un gasto definido y libre de sustos.
Comisiones y gastos de la hipoteca
Una vez tienes claro el importe, el plazo y las características principales de la hipoteca que buscas, toca llamar a la puerta de una entidad para solicitar el préstamo. ¿Cómo puedes saber qué banco es el que te plantea la oferta más atractiva? Uno de los principales factores es el tipo de interés asociado al préstamo. Obviamente, cuanto más bajo sea, más beneficioso resulta para ti. Sin embargo, este factor no es el único que deberías considerar. Otro factor muy relevante son las posibles comisiones asociadas a la hipoteca: comisiones por estudio, apertura, cancelaciones anticipadas o parciales, gastos de notaría, de inmobiliarias, etcétera.
Por ejemplo, si crees que existe la posibilidad de que canceles el préstamo (o parte de él) antes del vencimiento, la comisión de cancelación puede resultar muy perjudicial para ti. Por tanto, quizá te merezca la pena seleccionar la oferta de un banco que no incluya esa comisión, aunque el interés a priori sea algo más elevado.
En ocasiones puedes negociar con la entidad para que elimine o reduzca algunos de estos gastos.
Por otro lado, no dejes de revisar todas las cláusulas asociadas al contrato hipotecario. Si hay alguna que te chirría o con la que no estás conforme, no dejes de consultarlo antes de la firma del préstamo.
Productos asociados
La mayoría de los bancos (aunque no todos) suele premiar a los clientes que, además de suscribir la hipoteca, domicilian la nómina y diversos recibos, y contratan otros productos que comercializa la entidad, como tarjetas, seguros, fondos de inversión o planes de pensiones.
Recuerda que los bancos no pueden obligarte a ello, pero sí pueden incentivar que lo hagas ofreciéndote a cambio un interés más bajo por tu hipoteca.
Por tanto, cuando valores la oferta de una entidad frente a la de otra, tendrás que tener en cuenta qué productos o servicios te obliga a contratar cada una a cambio de disfrutar de un tipo de interés determinado. Y recuerda que algunas entidades plantean ofertas libres de productos asociados, en las que el tipo de interés ofrecido no está ligado a la contratación de ningún tipo de producto o servicio.
Analiza también no sólo cuántos productos adicionales tendrías que contratar, sino las características de los mismos. Si la oferta está condicionada a que contrates un fondo de inversión o un plan de pensiones, es importante saber cuál es la gama de producto de la que dispone la entidad.
En este sentido, si el banco ofrece arquitectura abierta, será mucho más fácil que encuentres un fondo de inversión o un plan de pensiones que te encaje, mientras que si la entidad sólo comercializa producto propio, el abanico de producto dentro del cual tendrás que elegir será mucho más limitado.
