El 82% de los españoles prefiere comprar una vivienda propia, hipoteca mediante, que vivir de alquiler, según un estudio realizado por el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Sin embargo, no siempre se tiene la posibilidad de elegir. Para comprar una casa es necesario disponer de todo el capital necesario para sufragar la operación. Los bancos están dispuestos a financiar buena parte de este importe, pero no su totalidad. El resto tendrá que salir del bolsillo del cliente. ¿Pero de dónde puedes sacar ese dinero? Te explicamos las principales vías.
El ahorro, tacita a tacita
La mayoría de los bancos sólo financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (aunque hay alguna entidad que supera este porcentaje). Esto nos remite al concepto de Loan To Value (LTV), que es la relación entre el importe prestado por el banco y el valor de la garantía aportada por el cliente (en este caso, el inmueble comprado). El 20% restante corre a cargo del cliente y es lo que coloquialmente se denomina como “la entrada del piso” o “la entrada de la hipoteca”.
A esto hay que añadir otros gastos asociados a la operación (incluyendo los impuestos), que pueden suponer más del 10% del valor de compraventa. Lo que sumado al 20% anterior da un total del 30%. Y eso sin contar con los costes de la posible reforma, el mobiliario, la decoración, etcétera.
Contar con el 30% del precio de un inmueble no está al alcance de muchos. Si se toma como referencia el valor de la vivienda media en España, en torno a 223.000 euros, el 30% de esa cantidad ascendería a 67.000 euros. Por tanto, para la mayoría de los españoles no queda más remedio que ahorrar poco a poco hasta llegar a acumular el importe necesario para pagar la entrada del piso.
En este sentido, el ahorrador tiene diversos instrumentos a su disposición, desde fondos de inversión y carteras de indexados hasta cuentas remuneradas. Pero sea cual sea el producto financiero elegido es importante tener en cuenta un factor importante: el plazo.
La fecha aproximada en la que tengas pensado comprar la casa resulta clave a la hora de determinar el asset allocation (distribución de activos) de la cartera y, por ende, el riesgo que asumas. Te ponemos un ejemplo: imagínate que quieres ahorrar para la entrada de un piso e inviertes todo tu dinero en renta variable. Si cuando llegue el momento de rescatar tu inversión las bolsas están atravesando un bache es posible que tengas que retirar el dinero con pérdidas. O bien retrasar la decisión de comprar la casa. Por eso es recomendable que, a medida que se aproxime el horizonte temporal de tu inversión, vayas reduciendo tu exposición a los activos de riesgo, como la renta variable.
Loan To Value del 95%
En la mayoría de los casos las entidades te financian hasta el 80% del valor del inmueble… pero existen excepciones. Algunas están dispuestas a aumentar esa cifra, incrementando el LTV hasta el 95%.
Las hipotecas al 95% tienen varias ventajas para el cliente. La entrada requerida para el piso es mucho más reducida, por lo que ya no es necesario que ahorres durante tanto tiempo para acumular esta cantidad. Esto te permite aprovechar las oportunidades en el mercado inmobiliario en cuanto se presentan. En otras palabras: cuando veas la casa de tus sueños te resultará mucho más sencillo ir a por ella.
Por otro lado, este tipo de hipotecas también puede ser atractivo para aquellos clientes que sí disponen del dinero necesario para sufragar la entrada del piso con un LTV del 80% pero que prefieren maximizar la financiación bancaria teniendo en cuenta el entorno actual de tipos de interés.
Por ejemplo, es posible que encuentres una casa que te guste por valor de 300.000 euros y que tengas ahorrados 100.000 euros. De ese modo, podrías solicitar una hipoteca al 80% y hacer frente al 20% restante (60.000 euros). Pero una vez pagues los impuestos y la reforma, es posible que te quede muy poco capital disponible para perseguir otras metas financieras (jubilación, master, coche, educación de tus hijos, etcétera). Por tanto, quizá prefieras solicitar una hipoteca al 95%, aprovechando los tipos de interés actuales, y conservar el efectivo suficiente para asumir el resto de gastos y además seguir ahorrando e invirtiendo.
En el lado de los contras, piensa que todo el dinero que el banco te financia está sujeto a intereses. Por tanto, cuanto más porcentaje de la casa tengas que financiar, mayor será la deuda que tendrás, lo que se traducirá en una cuota mensual más elevada o bien en un plazo de amortización más largo. Por otro lado, la entidad financiera estará asumiendo un mayor riesgo contigo, por lo que es probable que el tipo de interés que te aplique sea más elevado.
